山東省建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易實施細(xì)則（試行）

第一章? 總則

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范我省國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易行為，推進(jìn)存量土地資源優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策，結(jié)合本省實際，制定本實施細(xì)則。

第二條 本省行政區(qū)域范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理適用本實施細(xì)則。

已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，參照本實施細(xì)則執(zhí)行。

國家法律、法規(guī)、政策另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條 土地二級市場交易應(yīng)遵循依法依規(guī)、誠實守信、公平自愿、公開公正的原則。

第四條 建立完善全省統(tǒng)一的“線上+線下”土地二級市場交易平臺，規(guī)范“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程，加強(qiáng)建設(shè)用地使用權(quán)交易、稅費(fèi)繳納、登記等業(yè)務(wù)協(xié)同，為交易雙方提供安全、便捷、高效的服務(wù)。交易雙方可通過土地二級市場交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息；可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。

第五條 自然資源主管部門依法對建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督，并負(fù)責(zé)日常管理工作。財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理、稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，密切配合，共同做好建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的管理工作。

第二章? 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第六條 本實施細(xì)則所稱建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移。涉及到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。

第七條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合以下條件：

（一）具有土地及地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明；

（二）涉及改變土地用途的，改變后的土地用途應(yīng)當(dāng)符合國土空間規(guī)劃；

（三）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

法律、法規(guī)、政策等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。

第八條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府同意。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)審核土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價款，重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，依法辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

對不改變土地用途等土地使用條件的，補(bǔ)繳土地出讓價款按照評估現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格，減去劃撥土地使用權(quán)價格合理確定；依法變更規(guī)劃條件的，補(bǔ)繳土地出讓價款應(yīng)按照評估變更后規(guī)劃條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價格合理確定。

第九條 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。

第十條 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合以下條件：

（一）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

（二）涉及改變土地用途的，改變后的土地用途應(yīng)當(dāng)符合國土空間規(guī)劃，涉及商品住宅用地的按有關(guān)政策規(guī)定辦理。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)用地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓后，作為土地出讓條件的各項建設(shè)條件對土地使用權(quán)受讓方依然有效，土地使用權(quán)受讓方應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)條件進(jìn)行建設(shè)活動。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方與所在縣（市、區(qū)）人民政府或有關(guān)部門簽訂履約監(jiān)管協(xié)議的，協(xié)議相關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十一條 建立預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，對未完成開發(fā)投資總額25%的，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)市、縣自然資源主管部門備案后，可申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，待開發(fā)投資總額達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓要求時，再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。預(yù)告登記權(quán)利人可以憑不動產(chǎn)預(yù)告登記證明等其他必要材料向有關(guān)部門申請辦理建設(shè)項目報建手續(xù)。

轉(zhuǎn)讓雙方可以約定預(yù)告登記期限，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)告登記的期限記載于不動產(chǎn)登記簿和預(yù)告登記證明附記欄。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

第十二條 以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

第十三條 以授權(quán)經(jīng)營方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法在本集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓；向本集團(tuán)公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由受讓方補(bǔ)繳土地出讓價款后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

第十四條 建設(shè)用地使用權(quán)分割、合并轉(zhuǎn)讓由權(quán)利人申請，經(jīng)有審批權(quán)的自然資源主管部門會同有關(guān)部門審查同意后，可予分割合并轉(zhuǎn)讓，依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。

第十五條 擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。

分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)有利于土地開發(fā)利用，不得影響交通、消防、安全等控制性指標(biāo)要求。

工業(yè)項目配套建設(shè)的行政辦公及生活服務(wù)等附屬設(shè)施占用的建設(shè)用地不得與整宗地分割轉(zhuǎn)讓。

允許標(biāo)準(zhǔn)廠房和新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）在不改變功能和土地用途的前提下，按幢、層等固定界限為基本單元分割轉(zhuǎn)讓。

具體分割條件、分割流程、分割后容積率規(guī)劃條件的確定由市、縣人民政府區(qū)分不同用途，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H具體制定。

第十六條 土地合并所涉及的宗地應(yīng)當(dāng)界限相鄰，涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種土地使用權(quán)類型的，原則上統(tǒng)一辦理為出讓方式，其中的劃撥土地需按土地市場價格補(bǔ)繳土地出讓價款；合并宗地用途符合劃撥用地目錄的，土地使用權(quán)人可選擇保留劃撥方式；涉及剩余出讓年限不一致的，可按加權(quán)平均法計算出統(tǒng)一的剩余出讓年限，也可經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后補(bǔ)繳一定年限土地出讓金后按相應(yīng)年限登記。

第十七條 轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)按規(guī)定向自然資源主管部門如實申報成交價，不得瞞報。以買賣方式轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)，申報價格比標(biāo)定地價低20%以上的，市、縣人民政府有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)；尚未建立標(biāo)定地價的，申報價格低于基準(zhǔn)地價的，市、縣人民政府有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。

第十八條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和投資建設(shè)協(xié)議中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其使用年限為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第十九條 有下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）司法、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權(quán)利的；

（二）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（三）權(quán)屬有爭議的；

（四）共有建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）依法需收回建設(shè)用地使用權(quán)的；

（六）依照法律、法規(guī)及合同約定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第二十條 加強(qiáng)涉地司法處置工作銜接，涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，人民法院向自然資源主管部門查清所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)等情況，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)予以配合；司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場交易平臺交易，其中涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置的應(yīng)函告自然資源主管部門。

第二十一條 政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實告知當(dāng)事人。

第三章? 建設(shè)用地使用權(quán)出租

第二十二條 本實施細(xì)則所稱的建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地使用權(quán)人作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)或連同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人在一定年期內(nèi)向出租人支付租金的行為。

第二十三條 以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。全部或部分國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，有償使用合同載明的權(quán)利、義務(wù)仍由建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)。

第二十四條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，由土地出讓收入征管部門負(fù)責(zé)征收。土地收益具體標(biāo)準(zhǔn)由各地根據(jù)土地等級、用途等因素確定。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人依法申報并及時繳納相關(guān)收益的，可不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。

第二十五條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)長期出租，或部分用于出租且可分割的，出租時間超過5年的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。

第二十六條 建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物出租，出租人和承租人須簽訂書面出租合同，出租期限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限，最高不得超過20年。其中以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租年限不得超過國有土地租賃合同約定的剩余年限。

第二十七條 未按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳納出讓金，未按出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，或者法律法規(guī)規(guī)定、合同約定不得出租的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租。?

第二十八條 建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物用于出租的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照土地出讓合同、劃撥決定書、不動產(chǎn)權(quán)證載用途或批準(zhǔn)的規(guī)劃條件使用。承租期間承租人不得擅自改變規(guī)定的用途；不得擅自在承租的土地上新建、擴(kuò)建建筑物、其他附著物。如需建造臨時性建筑物、其他附著物的，應(yīng)在征得出租人同意后，由出租人報經(jīng)自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)手續(xù)，約定出租人承擔(dān)臨時建設(shè)工程的拆除責(zé)任；如需改變用途的，經(jīng)自然資源部門審核，并報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，出租人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

第四章? 建設(shè)用地使用權(quán)抵押

第二十九條 本實施細(xì)則所稱的建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指債務(wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行，以不轉(zhuǎn)移占有的方式，將其依法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押給債權(quán)人。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該抵押物優(yōu)先受償。

第三十條 自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。

第三十一條 以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，已辦理不動產(chǎn)登記，且無查封等限制權(quán)利的情形可以設(shè)定抵押，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地出讓合同約定的剩余年限。

第三十二條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)。以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，并依法辦理抵押登記手續(xù)的，無需另行辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。

第三十三條 以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

第三十四條 處分建設(shè)用地使用權(quán)抵押財產(chǎn)時，應(yīng)符合以下規(guī)定：

（一）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)實現(xiàn)時，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

（二）養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域的土地使用權(quán)抵押權(quán)實現(xiàn)時，仍須按原用途使用土地，不能隨意變更，確保抵押權(quán)實現(xiàn)時利益相關(guān)人權(quán)益不受損。

（三）同時設(shè)定多個抵押權(quán)人時，應(yīng)明確載明抵押權(quán)順位。當(dāng)事人對抵押權(quán)順位另行約定的，從其約定。

（四）法律法規(guī)規(guī)定的實現(xiàn)抵押權(quán)的其他情形。

第五章? 服務(wù)和監(jiān)管

第三十五條 優(yōu)化市場服務(wù)體系。在土地交易機(jī)構(gòu)或平臺內(nèi)匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)的辦事窗口，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，積極推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”。

培育和規(guī)范中介組織。發(fā)揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用，發(fā)展相關(guān)機(jī)構(gòu)，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)。

第三十六條 完善市場信用體系。制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施，將相關(guān)市場主體及中介服務(wù)從業(yè)人員信用記錄納入省公共信用信息平臺，通過“信用中國（山東）”等渠道依法依規(guī)向社會公開，對土地市場的嚴(yán)重失信責(zé)任主體實施聯(lián)合懲戒。

構(gòu)建安全保障體系。加強(qiáng)市場交易信息安全基礎(chǔ)設(shè)施和安全防護(hù)能力建設(shè)，嚴(yán)肅查處違規(guī)泄露、篡改信息或利用信息謀私行為。探索實行線上交易資金第三方賬戶托管模式，探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制，構(gòu)建多方位、立體化的風(fēng)險化解和補(bǔ)償機(jī)制，有效防控市場交易風(fēng)險。

健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng)。嚴(yán)格落實公示地價體系，及時更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價；完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止交易價格異常波動。土地轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規(guī)定。強(qiáng)化土地一、二級市場聯(lián)動，加強(qiáng)土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時序等的銜接，適時運(yùn)用財稅、金融等手段，加強(qiáng)對土地市場的整體調(diào)控，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

第六章? 附則

第三十七條 本實施細(xì)則由省自然資源廳負(fù)責(zé)解釋。

第三十八條 各市要結(jié)合本實施細(xì)則及當(dāng)?shù)貙嶋H，具體制定土地二級市場管理辦法、交易規(guī)則。

第三十九條 本實施細(xì)則自2022年3月1日起實施，有效期至2024年2月29日。?