十六、一戶最多可以擁有多大的宅基地

《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》規(guī)定，村民建房每戶宅基地面積限額為80平方米至120平方米。利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設(shè)住宅，或者對(duì)原舊住宅進(jìn)行改建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。

十七、農(nóng)村村民住宅可以建幾層

《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》規(guī)定，農(nóng)村獨(dú)棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內(nèi)。建設(shè)多層單元式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米左右。層高控制應(yīng)符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，一般3米左右。

那么登記的時(shí)候也不能超過這個(gè)限額。對(duì)于超過這個(gè)層高、面積、層數(shù)等，為提高農(nóng)村登記發(fā)證率，可以考慮采用標(biāo)注方式，對(duì)限額以內(nèi)的面積予以登記，超過限額的予以備注：拆遷時(shí)不予補(bǔ)償，并移交相關(guān)管理部門。

十八、宅基地超過面積限額的如何登記

國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)文對(duì)1982年以前、1982年-1987年、1987年以后3個(gè)歷史階段對(duì)宅基地超占面積如何確權(quán)登記進(jìn)行了規(guī)定。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無(wú)論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記；

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記；

1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

十九、宅基地、集體建設(shè)用地沒有審批材料如何登記

國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)文規(guī)定，對(duì)于沒有權(quán)屬來(lái)源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無(wú)異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

對(duì)于沒有權(quán)屬來(lái)源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，并公告30天無(wú)異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，予以確權(quán)登記。

這條與新《土地管理法》第七十八條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。有些出入。很多人因此不敢根據(jù)這條補(bǔ)辦審批手續(xù)。

我理解，這條考慮到很多地方對(duì)農(nóng)村土地管理比較粗放，宅基地和集體建設(shè)用地十幾年沒有審批一宗，用地需求得不到滿足，客觀上導(dǎo)致違法占地的情形。對(duì)于這種主觀惡性不大的違法占地，實(shí)務(wù)中可以按照審批條件審核后予以補(bǔ)辦審批手續(xù)。

另外按照新《土地管理法》，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)。對(duì)宅基地審批的權(quán)限已經(jīng)下放，這條規(guī)定該如何變遷，是否可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府直接批準(zhǔn)補(bǔ)辦，有待驗(yàn)證。

二十、城市居民可以繼承農(nóng)村宅基地么

農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織給成員分配的福利性質(zhì)財(cái)產(chǎn)，帶有身份性質(zhì)，按照《繼承法》的規(guī)定，身份性質(zhì)的權(quán)利不能繼承，因此城市戶口子女不能繼承農(nóng)村宅基地的。但宅基地上的房屋屬于個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)可以繼承。因此城市居民只能繼承農(nóng)村宅基地上的房屋，按照“地隨房走”的原則進(jìn)而取得房屋占用范圍的宅基地使用權(quán)。繼承后可以居住、使用、出租，但除了必要的維修和保護(hù)，無(wú)權(quán)再重新翻蓋老房子。等房子將來(lái)完全報(bào)廢不能居住時(shí)，宅基地由集體收回。由于中國(guó)人普遍沒有寫遺囑的意識(shí)，建議盡快遺囑明確宅基地和地上房屋的繼承人，避免糾紛，便于辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

考慮到城市居民有回鄉(xiāng)養(yǎng)老的需求，城鄉(xiāng)一體化及鄉(xiāng)村振興需要城市資金的下村反哺，建議放開繼承房屋的宅基地翻建，有利于擴(kuò)大新農(nóng)村建設(shè)的資金來(lái)源，吸引城市人口回流農(nóng)村。

二十一、什么情況可以一戶多宅

考慮到實(shí)踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，公安部門規(guī)定有獨(dú)立住址才能分戶，而基層國(guó)土資源部門在戶籍分戶后才批準(zhǔn)使用宅基地。國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)文也規(guī)定了變通方式：符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無(wú)異議的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。舉例來(lái)說，甲未經(jīng)審批占有兩塊宅基地，如果甲家庭成員有成年子女乙，可以補(bǔ)辦用地手續(xù)登記兩塊宅基地。如果甲和乙住在一起，占用的宅基地面積超過一戶（120-150平米）但沒有超過兩戶（240-300平米）的面積標(biāo)準(zhǔn)，可以登記。建議自然資源部與公安部協(xié)商，由公安部門分戶后予以登記。

還有一種情況是繼承導(dǎo)致的宅基地轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的“一戶多宅”，也可以辦理宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

二十二、村民住宅建設(shè)質(zhì)量由誰(shuí)管理

國(guó)務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)對(duì)村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)的施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。村莊、集鎮(zhèn)的建設(shè)工程竣工后，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)有關(guān)部門竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》規(guī)定，縣（市、區(qū)）建設(shè)主管部門應(yīng)依法對(duì)集中統(tǒng)建的農(nóng)村住宅項(xiàng)目質(zhì)量安全實(shí)施監(jiān)督管理。鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)《福建省建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)村民建房質(zhì)量安全的監(jiān)督檢查?？h（市、區(qū)）建設(shè)主管部門應(yīng)提供技術(shù)服務(wù)和指導(dǎo)，特別在地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、屋頂防水施工等分部分項(xiàng)工程以及安拆模板、搭拆腳手架等關(guān)鍵環(huán)節(jié)加強(qiáng)必要的技術(shù)指導(dǎo)。

二十三、出嫁女是否享有宅基地使用權(quán)

國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)文規(guī)定，農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時(shí)注銷其原宅基地使用權(quán)?？紤]到原宅基地使用權(quán)是戶內(nèi)共有，可以認(rèn)為離開原農(nóng)民集體意味著喪失宅基地使用權(quán)，可以依據(jù)戶口簿依職權(quán)注銷。

二十四、農(nóng)民進(jìn)城是否喪失宅基地使用權(quán)

國(guó)土資發(fā)[2016]191號(hào)文規(guī)定，農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。即進(jìn)城落戶前已經(jīng)取得宅基地批準(zhǔn)文件的，可以予以登記發(fā)證。

二十五、宅基地房屋建設(shè)質(zhì)量由誰(shuí)負(fù)責(zé)

《福建省農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》規(guī)定，農(nóng)村建房村民或者組織村民建房的單位應(yīng)與參與建設(shè)各方簽訂合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并按有關(guān)規(guī)定和合同約定對(duì)所承建的工程承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量安全責(zé)任。

二十六、如何申請(qǐng)宅基地翻建

利用原宅基地改建的，不需辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)，直接辦理規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府根據(jù)鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃進(jìn)行審批，符合條件的在10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，村民即可開工建設(shè)。

二十七、新擴(kuò)建宅基地如何審批

新建、擴(kuò)建宅基地的，應(yīng)報(bào)送城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者受委托的鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府進(jìn)行規(guī)劃審批。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在接到鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府上報(bào)的有關(guān)材料之日起20個(gè)工作日內(nèi)審批，受委托的鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到村民建房申請(qǐng)材料之日起20個(gè)工作日內(nèi)審批，對(duì)符合條件的核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)縣級(jí)人民政府審批用地。

縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府上報(bào)的有關(guān)材料之日起10個(gè)工作日內(nèi)(依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的期限除外)進(jìn)行審核，予以批準(zhǔn)的，由縣級(jí)人民政府國(guó)土資源行政主管部門核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

二十八、村民建房申請(qǐng)是先申請(qǐng)用地還是先申請(qǐng)規(guī)劃許可

村民建房取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》后，方可辦理用地審批手續(xù)。鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房應(yīng)當(dāng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)村民建房應(yīng)當(dāng)辦理《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

二十九、宅基地能否買賣

已經(jīng)依法審批登記的宅基地，本村村民之間可以買賣，符合“一戶一宅”等條件的可以辦理宅基地轉(zhuǎn)移登記。宅基地賣出后不得再申請(qǐng)宅基地。