房地產(chǎn)估價(jià)中的實(shí)地查勘工作十分重要。對(duì)其要求如果過于嚴(yán)苛，估價(jià)實(shí)踐中普遍難以做到；而如果過于寬松，則會(huì)給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。在某些特殊情況下，寬嚴(yán)程度還應(yīng)有所區(qū)別。目前，關(guān)于實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的規(guī)定尚不夠全面具體，實(shí)地查勘工作在估價(jià)實(shí)踐中時(shí)常面臨兩難選擇。

一、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的必要性

　　實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象即對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查或現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，核對(duì)、檢查、感知、詢問和記錄估價(jià)對(duì)象狀況的行為?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》第二十五條規(guī)定：“評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，收集權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料并進(jìn)行核查驗(yàn)證、分析整理，作為評(píng)估的依據(jù)。”房地產(chǎn)由于各不相同、價(jià)值較大，對(duì)其進(jìn)行實(shí)地查勘是不可省略的關(guān)鍵估價(jià)程序之一，也是對(duì)作為估價(jià)依據(jù)的資料進(jìn)行核查驗(yàn)證的必要手段之一。更為重要的是，實(shí)地查勘的結(jié)果作為估價(jià)依據(jù)，直接關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的正確性。已有人民法院終審裁定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未嚴(yán)格按有關(guān)法律法規(guī)和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)地查勘、未認(rèn)真審查資料即出具估價(jià)意見的行為構(gòu)成出具證明文件重大失實(shí)罪。因此，任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，除少數(shù)特殊情況外，都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。

　　實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的必要性，具體來說主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是調(diào)查估價(jià)對(duì)象是否真實(shí)存在，確認(rèn)是否就是所要估價(jià)的對(duì)象。二是調(diào)查估價(jià)對(duì)象的實(shí)際利用狀況，如實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途是否一致，是空置還是在使用。三是調(diào)查對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格有較大影響的估價(jià)對(duì)象其他狀況。由于委托人等相關(guān)當(dāng)事人與估價(jià)對(duì)象有利害關(guān)系，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師需要對(duì)其提供的估價(jià)對(duì)象狀況的真實(shí)性、完整性和合法性持有專業(yè)懷疑態(tài)度。特別是委托人等相關(guān)當(dāng)事人涂改或偽造估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書、編造或虛構(gòu)估價(jià)對(duì)象及其狀況、隱瞞建筑物的違法建設(shè)及質(zhì)量缺陷、故意錯(cuò)誤指認(rèn)估價(jià)對(duì)象等情況時(shí)有發(fā)生，給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師帶來的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。因此，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師只有親自對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，才能有效防范此類風(fēng)險(xiǎn)。

　　再具體來看實(shí)地查勘中“感知”估價(jià)對(duì)象狀況的必要性，它是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員用自己的視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺等去親身感受估價(jià)對(duì)象狀況。例如，用視覺觀察周圍環(huán)境是否整潔、景觀如何，觀察建筑物外表是否美觀、土地形狀是否規(guī)整，觀察室內(nèi)空間布局、光線明暗等；用聽覺感受周圍有無噪聲或是否安靜，門窗、墻體、樓板是否隔聲；用嗅覺感受室內(nèi)外的空氣有無異味或是否清新，建筑物是否存在腐壞情況；用觸覺感受門窗、墻體、地面等的質(zhì)地、平整、光滑、牢固狀況等；甚至可用味覺嘗試一下室內(nèi)飲用自來水的味道。如果不到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，即使有真實(shí)的照片、視頻，這些單純的視覺感受仍不如到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地感受那樣全面、真實(shí)，而估價(jià)對(duì)象的這些狀況都對(duì)其價(jià)值或價(jià)格有較大影響。因此，實(shí)地查勘有利于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員加深對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)知，獲取文字、圖紙、照片、視頻等資料所無法或難以反映的實(shí)情和細(xì)節(jié)。

二、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的工作內(nèi)容

　　在實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象時(shí)，工作內(nèi)容主要包括以下七個(gè)方面：

　?。?）核對(duì)、檢查此前搜集的估價(jià)對(duì)象的名稱、坐落（如地址、門牌號(hào)）、范圍（如四至）、規(guī)模（如面積）、用途等基本情況。

　　（2）檢查、詢問估價(jià)對(duì)象的實(shí)際利用狀況，包括實(shí)際用途，是空置、自用、出租還是被占用，以及是否存在查封、征收等權(quán)利限制情況（如查看現(xiàn)場(chǎng)是否張貼有查封、征收公告等）。

　?。?）感知、調(diào)查估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況，如建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、新舊程度（包括工程質(zhì)量、維護(hù)狀況等）、土地形狀、地形地勢(shì)等。

　?。?）感知、體驗(yàn)估價(jià)對(duì)象的位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等區(qū)位狀況。

　?。?）檢查、詢問估價(jià)對(duì)象是否存在違法建設(shè)和質(zhì)量缺陷，以及歷史使用狀況，如是否曾經(jīng)受到污染。

　　（6）拍攝能反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況（包括外觀、周圍環(huán)境狀況）的照片、視頻等影像資料。

　?。?）補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的其他資料，包括調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象周邊和當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場(chǎng)行情等。

三、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的實(shí)施

　　實(shí)地查勘工作應(yīng)由至少一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師來執(zhí)行，一般還應(yīng)依法要求委托人提供實(shí)地查勘所需的必要協(xié)助（《資產(chǎn)評(píng)估法》第十二條規(guī)定，評(píng)估專業(yè)人員有權(quán)要求委托人提供“為執(zhí)行公允的評(píng)估程序所需的必要協(xié)助”）并到場(chǎng)或指派、委托人員到場(chǎng)介紹有關(guān)情況、回答相關(guān)問題及見證。委托人不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的，一般還應(yīng)要求委托人提前通知估價(jià)對(duì)象權(quán)利人等當(dāng)事人到場(chǎng)；當(dāng)事人不到場(chǎng)的，一般應(yīng)有第三方見證人見證。法律法規(guī)對(duì)參加實(shí)地查勘的人員有特別規(guī)定的，還應(yīng)從其規(guī)定。

　　在實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象過程中，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員應(yīng)仔細(xì)聽取委托人及估價(jià)對(duì)象權(quán)利人等當(dāng)事人關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況的現(xiàn)場(chǎng)介紹，向他們?cè)敿?xì)詢問實(shí)地查勘需要搞清楚的問題，完成實(shí)地查勘的工作內(nèi)容。

　　在委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員開展實(shí)地查勘通常比較順利。但當(dāng)委托人不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，甚至估價(jià)對(duì)象權(quán)利人與其有利益沖突時(shí)，如房屋征收評(píng)估中委托人是房屋征收部門，房地產(chǎn)司法評(píng)估中委托人是人民法院，估價(jià)對(duì)象權(quán)利人（如被征收人、被執(zhí)行人）可能會(huì)對(duì)估價(jià)及實(shí)地查勘有抵觸情緒。在這種情況下，開展實(shí)地查勘可能會(huì)遇到困難甚至阻撓。對(duì)此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)有一定的預(yù)判，可事先要求委托人盡量與估價(jià)對(duì)象權(quán)利人做好溝通協(xié)調(diào)，也可以自己直接向估價(jià)對(duì)象權(quán)利人說明來意，做好解釋工作，向其講明估價(jià)是依法獨(dú)立、客觀、公正的，以爭(zhēng)取估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或使用人（如承租人）的理解與配合。

　　可以借助現(xiàn)代化科技手段輔助進(jìn)行實(shí)地查勘。例如，通過事先查詢電子地圖了解估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況，搜集周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施情況，然后在實(shí)地查勘時(shí)核對(duì)即可；在現(xiàn)場(chǎng)地形地貌復(fù)雜難以進(jìn)行全面查勘的情況下，可以依法利用無人機(jī)進(jìn)行航拍。也有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)研發(fā)了集定位、拍照、記錄于一體的手機(jī)應(yīng)用程序（APP），可以提高實(shí)地查勘工作的效率和質(zhì)量。

四、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄

　　在實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象過程中，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員應(yīng)做好實(shí)地查勘記錄，把有關(guān)情況和數(shù)據(jù)都記錄下來。記錄除了采取筆記方式之外，還可以采取錄音、錄像、拍照等方式。執(zhí)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師還可以采取現(xiàn)場(chǎng)拍照等方式證明自己進(jìn)行了實(shí)地查勘。

　　實(shí)地查勘記錄的內(nèi)容應(yīng)全面，一般包括實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間、人員（包括房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員、委托人、估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或見證人等）以及特殊情況或事項(xiàng)。對(duì)這些實(shí)地查勘記錄內(nèi)容的記載，應(yīng)真實(shí)、完整、客觀、準(zhǔn)確、清晰。

　　實(shí)地查勘記錄應(yīng)由實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師等估價(jià)專業(yè)人員簽字，并按有關(guān)規(guī)定要求委托人及估價(jià)對(duì)象權(quán)利人等當(dāng)事人或見證人簽字或蓋章確認(rèn)。例如房屋征收評(píng)估，《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）第十二條規(guī)定：“房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明?！痹偃绶康禺a(chǎn)司法評(píng)估，《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》（法釋〔2009〕16號(hào)）第十二條規(guī)定：“評(píng)估機(jī)構(gòu)勘驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)制作現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)筆錄?？彬?yàn)現(xiàn)場(chǎng)人員、當(dāng)事人或見證人應(yīng)當(dāng)在勘驗(yàn)筆錄上簽字或蓋章確認(rèn)?！?/span>

　　為了避免實(shí)地查勘時(shí)遺漏必要的工作內(nèi)容，保障實(shí)地查勘工作質(zhì)量，提高實(shí)地查勘工作效率，最好事先制作估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄表，在實(shí)地查勘時(shí)再按該表進(jìn)行查勘和填寫。不同估價(jià)目的、不同用途或類型的房地產(chǎn)由于實(shí)地查勘的關(guān)注點(diǎn)、側(cè)重點(diǎn)及深度有所不同，可分別制作相應(yīng)的實(shí)地查勘記錄表。

五、非常規(guī)情況下的實(shí)地查勘問題

　　估價(jià)實(shí)踐中可能因某些非常規(guī)情況造成不能做到上述完整的實(shí)地查勘，甚至無法進(jìn)行實(shí)地查勘，主要情形和相應(yīng)處理如下。

　　（1）估價(jià)對(duì)象狀況為非現(xiàn)在狀況的，應(yīng)到其原址進(jìn)行查勘。例如，估價(jià)對(duì)象為已滅失的房地產(chǎn)，或者因改建而“面目全非”的房地產(chǎn)，雖然到現(xiàn)場(chǎng)不能對(duì)其原狀進(jìn)行核對(duì)、檢查，但應(yīng)到其原址進(jìn)行必要的感知和調(diào)查，特別是應(yīng)對(duì)其區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘。

　　（2）因客觀原因無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部的，應(yīng)對(duì)其外部狀況進(jìn)行查勘。例如，估價(jià)對(duì)象涉及國家秘密（如屬于軍事禁區(qū)或國家秘密不對(duì)外開放的其他場(chǎng)所）禁止外人入內(nèi)，或者因征收、司法處置等強(qiáng)制取得、強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓而被征收人、被執(zhí)行人拒絕或阻止進(jìn)入其內(nèi)部等客觀原因，造成無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的，可不對(duì)估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，但應(yīng)依法對(duì)估價(jià)對(duì)象的外觀、區(qū)位等外部狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)對(duì)未實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況作合理假定，作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明。

　?。?）因非常時(shí)期造成無法實(shí)地查勘的，可采取遠(yuǎn)程在線查勘。例如，因估價(jià)作業(yè)期間處于非常時(shí)期（比如暴發(fā)傳染病、戒嚴(yán)）等客觀因素造成無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，甚至無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)、社區(qū)、城市對(duì)估價(jià)對(duì)象的外觀、區(qū)位等外部狀況進(jìn)行實(shí)地查勘的，經(jīng)委托人及估價(jià)對(duì)象權(quán)利人同意，可以采取實(shí)時(shí)視頻通訊等方式對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行遠(yuǎn)程在線查勘，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。如果估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或使用人不配合而無法采取遠(yuǎn)程在線查勘的，一般不宜受理該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)。同時(shí)需要說明的是，上述情況下因未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘造成虛假估價(jià)報(bào)告、有重大遺漏或有重大差錯(cuò)的估價(jià)報(bào)告的法律責(zé)任，不一定會(huì)因采取了遠(yuǎn)程在線查勘而被豁免，仍然由出具估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師依法承擔(dān)。

　?。?）某些特殊估價(jià)項(xiàng)目可不實(shí)地查勘，但仍應(yīng)注意防范相關(guān)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。例如，應(yīng)采用批量估價(jià)的房地產(chǎn)稅收估價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)，以及某些房屋征收預(yù)評(píng)估等少數(shù)特殊目的下的估價(jià)，可以根據(jù)估價(jià)委托不對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。但需要指出的是，目前尚無法律法規(guī)明確規(guī)定這類估價(jià)不需要對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)注意防范這種情況下未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘可能帶來的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任。

　　此外，對(duì)于運(yùn)用比較法、收益法等估價(jià)方法所選取的買賣、租賃可比實(shí)例，可參照實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的要求，進(jìn)行必要的實(shí)地查勘，調(diào)查其是否真實(shí)存在以及外觀、區(qū)位等外部狀況，拍攝外觀照片等。

來源：中國房地產(chǎn)估價(jià)