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山東正衡土地房地產(chǎn)評(píng)估勘測(cè)有限公司
專業(yè)從事土地和房地產(chǎn)評(píng)估及相關(guān)業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)
土地使用制度市場(chǎng)化改革概述
來(lái)源:
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作者:山東正衡
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發(fā)布時(shí)間: 2017-01-10
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1987年12月1日，深圳公開拍賣一宗商品住宅用地，以新中國(guó)土地使用權(quán)拍賣“第一槌”宣告中國(guó)土地市場(chǎng)的誕生。目前，市場(chǎng)機(jī)制已在國(guó)有土地資源配置中占據(jù)主導(dǎo)地位。
中國(guó)土地配置實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和科學(xué)調(diào)控相結(jié)合
1987年12月1日，深圳公開拍賣一宗商品住宅用地，以新中國(guó)土地使用權(quán)拍賣“第一槌”宣告中國(guó)土地市場(chǎng)的誕生。目前，市場(chǎng)機(jī)制已在國(guó)有土地資源配置中占據(jù)主導(dǎo)地位。
統(tǒng)計(jì)顯示，2007年全國(guó)“招拍掛”出讓土地面積234960.59公頃，劃撥土地面積76087.97公頃，出讓土地面積占75.54%;從1999年到2007年，出讓面積占年度出讓面積的比重由2.38%上升到49.92%。
土地走向市場(chǎng) 釋放發(fā)展活力
中國(guó)土地配置長(zhǎng)期保持行政劃撥與有償出讓“雙軌制”。在土地出讓市場(chǎng)中，協(xié)議出讓長(zhǎng)期占據(jù)主導(dǎo)地位，招標(biāo)、拍賣出讓方式受到嚴(yán)重抑制。據(jù)2000年測(cè)算，在出讓土地中，運(yùn)用招標(biāo)、拍賣等市場(chǎng)公開競(jìng)爭(zhēng)只有5%左右。
政府支配土地自由裁量權(quán)過(guò)大，使土地出讓尋租行為和腐敗現(xiàn)象屢禁不絕，許多腐敗大要案都與土地批租有關(guān)。隨著行政管理體制改革推進(jìn)，改革土地出讓方式條件日趨成熟。1997年10月，廣州取消土地行政劃撥、協(xié)議出讓辦法，改行公開招標(biāo)拍賣制度。次年2月，深圳規(guī)定經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地出讓必須通過(guò)招標(biāo)拍賣等方式進(jìn)行。7月，廣東成為全面推廣公開招標(biāo)拍賣制度的第一個(gè)省份。
改革效果立竿見(jiàn)影。1999年，浙江實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地一律招標(biāo)拍賣出讓，2000年全省土地招標(biāo)拍賣出讓實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入195億元，超過(guò)1999年全國(guó)土地招標(biāo)拍賣收入總和。2006年9月至次年8月底，31個(gè)省區(qū)市工業(yè)用地出讓宗數(shù)6437宗，面積2.11萬(wàn)公頃，成交價(jià)款達(dá)33.129億元。
隨著土地市場(chǎng)化程度提高，單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)消耗的新增建設(shè)用地逐步降低。1999年單位新增固定資產(chǎn)投資消耗的新增建設(shè)用地為92.04公頃/億元，2006年下降到9.61公頃/億元;單位GDP消耗的新增建設(shè)用地，從1999年的25.27公頃/億元，下降到2006年的7.77公頃/億元。新增建設(shè)用地消耗減少，同時(shí)緩解了農(nóng)地轉(zhuǎn)用的壓力。
服務(wù)于改革開放 為經(jīng)濟(jì)建設(shè)打“地基”
隨著土地使用制度改革迅速推進(jìn)，上海、福州等城市利用土地級(jí)差效益改造舊城，幾十年舊容不改的城市，幾年間面貌一新。以湖南省瀏陽(yáng)市大瑤鎮(zhèn)為代表的一批農(nóng)村小城鎮(zhèn)運(yùn)用土地出讓收益，滾動(dòng)開發(fā)土地，招商引資，有力推動(dòng)了小城鎮(zhèn)建設(shè)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年至2006年，全國(guó)土地出讓總價(jià)款達(dá)3.01萬(wàn)億元，2007年達(dá)12216.72億元。土地收益成為地方政府推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市建設(shè)的重要資金來(lái)源，不僅全國(guó)城市面貌迅速改變，小城鎮(zhèn)雨后春筍般涌現(xiàn)，而且改變了投資環(huán)境，增強(qiáng)了對(duì)外商投資的吸引力，適應(yīng)了改革開放的需要。
在國(guó)家企業(yè)改革中，通過(guò)依法處置國(guó)有土地資產(chǎn)，盤活了存量土地，激發(fā)了企業(yè)活力，推動(dòng)了現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1996年至2001年底，原國(guó)家土地管理局、國(guó)土資源部直接為240多家國(guó)有改制企業(yè)處置土地資產(chǎn)9.7萬(wàn)多宗，涉及面積17.42萬(wàn)多公頃，顯化土地資產(chǎn)價(jià)值1600億元。龐大的土地資產(chǎn)注入，增大了國(guó)有資本總量，壯大了國(guó)有經(jīng)濟(jì)。
保護(hù)耕地保障發(fā)展 把好“土地閘門”
改革沒(méi)有坦途，也未有窮期。1992年、1993年，由于金融失控、固定資產(chǎn)投資過(guò)猛，土地供應(yīng)失控，各地開發(fā)區(qū)遍地開花，“炒地?zé)帷?，土地投機(jī)盛行，大量耕地流失。兩年間全國(guó)耕地分別減少29.5萬(wàn)公頃和32.3萬(wàn)公頃。中央從1993年7月開始采取宏觀調(diào)控措施，整頓金融秩序，清理整頓開發(fā)區(qū)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。
新世紀(jì)初，地方政府主導(dǎo)的投資熱推動(dòng)了新一輪“圈地風(fēng)”。2003年全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)比上年接近翻番，許多地方大量圈占土地盲目興建、擅自擴(kuò)大開發(fā)區(qū)。截至2003年7月底，全國(guó)各類開發(fā)區(qū)達(dá)6866個(gè)，規(guī)劃面積達(dá)3.68萬(wàn)平方公里，超過(guò)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。中央再度作出加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的決策，在全國(guó)開展土地市場(chǎng)秩序治理整頓。
2003年，中央提出運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控。2006年，國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知，要求強(qiáng)化耕地保護(hù)和土地利用省長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，發(fā)揮國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)作用。在規(guī)范國(guó)有土地出讓收支管理、完善土地稅收等制度的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員違法違規(guī)批地用地的法律懲戒。
目前中國(guó)土地政策參與宏觀調(diào)控架構(gòu)體系初步建成，土地市場(chǎng)向全面規(guī)范發(fā)展，土地配置市場(chǎng)化和科學(xué)調(diào)控相結(jié)合，正在進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的完善。
1987年12月1日，深圳公開拍賣一宗商品住宅用地，以新中國(guó)土地使用權(quán)拍賣“第一槌”宣告中國(guó)土地市場(chǎng)的誕生。目前，市場(chǎng)機(jī)制已在國(guó)有土地資源配置中占據(jù)主導(dǎo)地位。
統(tǒng)計(jì)顯示，2007年全國(guó)“招拍掛”出讓土地面積234960.59公頃，劃撥土地面積76087.97公頃，出讓土地面積占75.54%;從1999年到2007年，出讓面積占年度出讓面積的比重由2.38%上升到49.92%。
土地走向市場(chǎng) 釋放發(fā)展活力
中國(guó)土地配置長(zhǎng)期保持行政劃撥與有償出讓“雙軌制”。在土地出讓市場(chǎng)中，協(xié)議出讓長(zhǎng)期占據(jù)主導(dǎo)地位，招標(biāo)、拍賣出讓方式受到嚴(yán)重抑制。據(jù)2000年測(cè)算，在出讓土地中，運(yùn)用招標(biāo)、拍賣等市場(chǎng)公開競(jìng)爭(zhēng)只有5%左右。
政府支配土地自由裁量權(quán)過(guò)大，使土地出讓尋租行為和腐敗現(xiàn)象屢禁不絕，許多腐敗大要案都與土地批租有關(guān)。隨著行政管理體制改革推進(jìn)，改革土地出讓方式條件日趨成熟。1997年10月，廣州取消土地行政劃撥、協(xié)議出讓辦法，改行公開招標(biāo)拍賣制度。次年2月，深圳規(guī)定經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地出讓必須通過(guò)招標(biāo)拍賣等方式進(jìn)行。7月，廣東成為全面推廣公開招標(biāo)拍賣制度的第一個(gè)省份。
改革效果立竿見(jiàn)影。1999年，浙江實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地一律招標(biāo)拍賣出讓，2000年全省土地招標(biāo)拍賣出讓實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入195億元，超過(guò)1999年全國(guó)土地招標(biāo)拍賣收入總和。2006年9月至次年8月底，31個(gè)省區(qū)市工業(yè)用地出讓宗數(shù)6437宗，面積2.11萬(wàn)公頃，成交價(jià)款達(dá)33.129億元。
隨著土地市場(chǎng)化程度提高，單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)消耗的新增建設(shè)用地逐步降低。1999年單位新增固定資產(chǎn)投資消耗的新增建設(shè)用地為92.04公頃/億元，2006年下降到9.61公頃/億元;單位GDP消耗的新增建設(shè)用地，從1999年的25.27公頃/億元，下降到2006年的7.77公頃/億元。新增建設(shè)用地消耗減少，同時(shí)緩解了農(nóng)地轉(zhuǎn)用的壓力。
服務(wù)于改革開放 為經(jīng)濟(jì)建設(shè)打“地基”
隨著土地使用制度改革迅速推進(jìn)，上海、福州等城市利用土地級(jí)差效益改造舊城，幾十年舊容不改的城市，幾年間面貌一新。以湖南省瀏陽(yáng)市大瑤鎮(zhèn)為代表的一批農(nóng)村小城鎮(zhèn)運(yùn)用土地出讓收益，滾動(dòng)開發(fā)土地，招商引資，有力推動(dòng)了小城鎮(zhèn)建設(shè)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年至2006年，全國(guó)土地出讓總價(jià)款達(dá)3.01萬(wàn)億元，2007年達(dá)12216.72億元。土地收益成為地方政府推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市建設(shè)的重要資金來(lái)源，不僅全國(guó)城市面貌迅速改變，小城鎮(zhèn)雨后春筍般涌現(xiàn)，而且改變了投資環(huán)境，增強(qiáng)了對(duì)外商投資的吸引力，適應(yīng)了改革開放的需要。
在國(guó)家企業(yè)改革中，通過(guò)依法處置國(guó)有土地資產(chǎn)，盤活了存量土地，激發(fā)了企業(yè)活力，推動(dòng)了現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1996年至2001年底，原國(guó)家土地管理局、國(guó)土資源部直接為240多家國(guó)有改制企業(yè)處置土地資產(chǎn)9.7萬(wàn)多宗，涉及面積17.42萬(wàn)多公頃，顯化土地資產(chǎn)價(jià)值1600億元。龐大的土地資產(chǎn)注入，增大了國(guó)有資本總量，壯大了國(guó)有經(jīng)濟(jì)。
保護(hù)耕地保障發(fā)展 把好“土地閘門”
改革沒(méi)有坦途，也未有窮期。1992年、1993年，由于金融失控、固定資產(chǎn)投資過(guò)猛，土地供應(yīng)失控，各地開發(fā)區(qū)遍地開花，“炒地?zé)帷?，土地投機(jī)盛行，大量耕地流失。兩年間全國(guó)耕地分別減少29.5萬(wàn)公頃和32.3萬(wàn)公頃。中央從1993年7月開始采取宏觀調(diào)控措施，整頓金融秩序，清理整頓開發(fā)區(qū)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。
新世紀(jì)初，地方政府主導(dǎo)的投資熱推動(dòng)了新一輪“圈地風(fēng)”。2003年全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)比上年接近翻番，許多地方大量圈占土地盲目興建、擅自擴(kuò)大開發(fā)區(qū)。截至2003年7月底，全國(guó)各類開發(fā)區(qū)達(dá)6866個(gè)，規(guī)劃面積達(dá)3.68萬(wàn)平方公里，超過(guò)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。中央再度作出加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的決策，在全國(guó)開展土地市場(chǎng)秩序治理整頓。
2003年，中央提出運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控。2006年，國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知，要求強(qiáng)化耕地保護(hù)和土地利用省長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，發(fā)揮國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)作用。在規(guī)范國(guó)有土地出讓收支管理、完善土地稅收等制度的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員違法違規(guī)批地用地的法律懲戒。
目前中國(guó)土地政策參與宏觀調(diào)控架構(gòu)體系初步建成，土地市場(chǎng)向全面規(guī)范發(fā)展，土地配置市場(chǎng)化和科學(xué)調(diào)控相結(jié)合，正在進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的完善。
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